Zur Wohnfläche gezählt wird die Grundfläche, teilweise mit abweichenden Anteilen, die nur zu dieser Wohneinheit gehört. Abstellräume, die außerhalb der Wohnung liegen, werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Räume, die zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmt sind, werden ebenfalls zur Wohnfläche gezählt, wenn sie zu Wohnzwecken dienen. Bei vielen Wohnungen und Häusern weicht die Quadratmeterzahl von den Angaben im Kaufvertrag oder Mietvertrag ab. Die tatsächliche Wohnfläche ist dabei eines der wichtigsten Werte, um den Mietpreis und den Kaufpreis von Immobilien zu bestimmen. Wer seine Wohnfläche überprüft, kann Geld sparen und sogar rückwirkend zurückerhalten. Folgend klären wir alle wichtigen Fragen zur Wohnflächenberechnung.
Auf einen Blick:
- Wenn die Wohnfläche im Mietvertrag und Kaufvertrag nicht korrekt ist, kann das Auswirkungen für Vermieter und Mieter, sowie Verkäufer und Käufer auf den Mietpreis, Kaufpreis und die Nebenkostenberechnung haben.
- Es gibt vier Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die aktuellste Variante. Im Streitfall wird vor Gericht diese Berechnungsmethode vorgezogen.
- In der Wohnflächenberechnung werden alle Räume aufgelistet und in Nutzfläche und Wohnfläche unterteilt. Für Loggien, Balkone, Terrassen und Keller gelten Sonderregelungen sowie bei Wintergärten, Hallenbädern und Dachschrägen.
Wohnfläche und Nutzfläche – Was ist was?
Der Unterschied zwischen der Wohnfläche und der Nutzfläche ist ausschlaggebend für den Mietpreis, Kaufpreis und die Nebenkostenabrechnung. Doch vorher müssen wir wissen, welche Räume zur Wohnfläche gezählt werden und welche zur Nutzfläche, sowie die Definitionen der beiden Flächenbezeichnungen kennen.
Was ist die Wohnfläche?
Alle Grundflächen in Räumen, die zu Wohnzwecken in einer Wohneinheit genutzt werden können, gehören zu Wohnfläche. Welche Räume zur Wohnfläche oder Nutzfläche gezählt werden, bestimmt die Berechnungsmethode, die verwendet wurde. Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung, kurz: WoFlV (Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche), ist die gängige Methode.
Was ist die Nutzfläche?
Die Nutzfläche wird nach DIN 277 berechnet und umfasst nutzbare Flächen, sogenannte Verkehrsflächen und Nutzflächen, wie zum Beispiel Kellerräume, Treppenhaus oder Aufzüge. Zur Nutzfläche zählen auch folgende zweckgebundenen Räume:
- nicht private Büroräume
- Produktionsräume
- Lager- und Verkaufsräume
- Unterrichtsräume und Kulturräume
- Räume zu medizinischen Zwecken
- Sonstige gewerbliche, nicht zur privaten Nutzungen gedachte Räume
Vier Berechnungsmethoden – die Unterschiede
Es gibt vier verschiedene Berechnungsmethoden zur Bestimmung der Wohnfläche und Nutzfläche, wobei nur eine beim geförderten Wohnbau, durch das Wohnraumförderungsgesetz, vorgeschrieben ist.
Dies sind die Methoden:
- die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (die gängige Methode, für Sozialwohnungen vorgeschrieben und vom Gericht verwendet)
- die Wohnflächenberechnung nach der DIN 277
- die Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung
- die Wohnflächenberechnung nach DIN 283 (ist nicht mehr gültig)
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Seit dem 1. Januar 2004 ist die gängige Methode zur Berechnung der Wohnfläche über die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt. Seit der Berechnungsmethode nach der DIN 283 März 1952 hat sich die Art der Berechnung von Wohn- und Nutzflächen immer mehr weiterentwickelt bis zur heutigen Norm.
Eigentlich ist die Wohnflächenverordnung erstellt worden für öffentlich geförderten Wohnbau und wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz bei der Ermittlung von geförderten Wohnflächen verwendet. Allerdings ist dies die realitätsnächste Methode um die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln.
Der Fokus der Berechnungsart: Bewertet wird der Teil der Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses, der tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Ein treffendes Synonym für diese Berechnungsmethode ist daher auch die Wohnraumberechnung. So werden beispielsweise nur die Teile der Grundfläche zur Wohnfläche gezählt, die vollumfänglich nutzbar sind. Flächen unter Dachschrägen werden daher auch nur anteilhaft abgestuft mit angerechnet.
Sind in einem Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche gemacht worden, ziehen Gerichte die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung immer vor. Daher ist die Wohnflächenverordnung als Berechnungsgrundlage seit 2004 das gültige Berechnungsverfahren. Nur wenn im Mietvertrag ausdrücklich auf eine andere Berechnungsmethode verwiesen worden ist, bleibt der Mietvertrag gültig und unanfechtbar.
Wohnfläche berechnen nach der DIN 277
Bei der Berechnung nach DIN 277 werden alle Grundflächen zur Wohnfläche gezählt. Flächen unter Dachschrägen oder Treppen, Balkone, Loggien und Wintergärten sowie Kellerräume werden vollständig als Nutzfläche = Wohnfläche angerechnet. Die DIN 277 geht ausschließlich von nutzbaren Flächen aus, ohne Rücksicht auf die Nutzbarkeit zu reinen Wohnzwecken und von langfristigen Aufenthaltsräumen zu nehmen. Sie unterteilt die Flächen, wenn sie nicht für eine dauerhafte Nutzung ausgelegt sind, als Verkehrsflächen oder Funktionsflächen. Gemessen werden die lichten Maße des Baukörpers, also von Wand zu Wand, unabhängig von deren Deckenhöhen oder eingeschränkte Begehbarkeit durch beispielsweise Dachschrägen.
Die DIN 277 findet bei der Berechnung der Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung nur Anwendung bei reinen Nutzflächen, da diese als Lager und Abstellräume angesehen werden. Anwendung findet diese Berechnungsmethode in der Architektur nur bei Bauanträgen und Neubauten, zur Planung und beim Bau eines Gebäudes.
Größter Nachteil: In Dachgeschosswohnungen und Flächen unter Treppen werden diese Quadratmeter in Wohnräumen vollständig zur Wohnfläche gezählt.
Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV)
Die Zweite Berechnungsverordnung wurde durch die Wohnflächenverordnung WoFlV abgelöst und galt bis zum 31. Dezember 2003. Bei Altbauten ist sie in manchen Fällen immer noch anerkannt, jedoch kann durch eine Sondergenehmigung beim Bauamt auch die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenberechnung angewendet werden unter bedingter Berücksichtigung der Deckenhöhe, da früher die jetzt standardmäßige Deckenhöhe von 2,40 m nicht üblich war und dementsprechend nicht umgesetzt wurde.
Der Fokus der Berechnungsart: Bei dieser Berechnungsmethode werden alle Grundflächen der Räume, die zur Wohneinheit gehören, addiert und anschließend Flächen wie Säulen, Schornsteine und Fallrohre, die größer als 0,1 m² Fläche einnehmen, abgezogen. Die Grundflächen bei Balkonen, Loggien oder überdachten Terrassen werden pauschal zur Hälfte zur Wohnfläche angerechnet. Die Wohnflächenverordnung ist dahingehend wesentlich expliziter.
Wohnfläche berechnen nach der DIN 283
Die DIN 283 von 1952 wurde bis 1983 verwendet und dann durch die Zweite Berechnungsmethode ersetzt. Jedoch ist sie wegweisender Bestandteil der Entwicklung für die Regelung, wie wir sie heute kennen.
Unter der Wohnfläche in einer Wohneinheit ist damit die Summe der Flächen gemeint, die eine Führung von Haushalten ermöglicht. Ebenfalls wird hier genau geregelt, was eine abgeschlossene Wohneinheit und eine nicht abgeschlossene Wohneinheit ist. So sind Bäder, die außerhalb der abgeschlossenen Wohnung liegen, ebenfalls Bestandteil der Wohneinheit, da es früher verbreitet war, dass ein Bad auch im Treppenhaus oder Hausflur angesiedelt wurde. Hier findet sich auch die Begründung, welche Räume einer Wohnung oder eines Hauses zur Wohnfläche gehören. Bei der Ausstattung der Wohnung findet sich eine Untergliederung in
- räumliche Ausstattung,
- betriebliche Ausstattung,
- sonstige Ausstattung.
Auch die logische Begründung, warum Räume (wie Waschküche, Kellerräume, Lagerraum, Trockenräume und Garagen usw.) sowie gemeinschaftlich genutzte Flächen in Mehrfamilienhäusern (wie Geschosstreppen und Treppenhäuser, Waschküchen, Trockenräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw.) nicht zur anrechenbaren Wohnfläche zählen, findet hier seinen Ursprung.
In dieser ursprünglichen Berechnungsmethode wurden auch schon Maße aus einer Bauzeichnung, bei der noch kein Innenputz vorhanden ist und nur das Rohbaumaß gegeben ist, vorausschauend um 3 % verkleinert.
Wohnflächenberechnung für die Baufinanzierung
Früher waren Angaben zur Wohnfläche aus dem ehemaligen Kaufvertrag für eine Baufinanzierung ausreichend. Durch die immer sorgfältigere Risikobewertung und um den Beleihungswert einer Immobilie abzuschätzen, wurden in den letzten Jahre die Anforderungen für die vollständige und aktuelle Bauakte immer penibler. Inzwischen erteilt keine Bank in Deutschland mehr eine Zusage für eine Baufinanzierung ohne aktuelle Objektunterlagen. Bei Bestandsimmobilien, die zur privaten Nutzung verwendet werden, muss eine Berechnung nach der aktuellen WoFlV eingereicht werden. Andernfalls wird keine Zusage für eine Finanzierung erteilt. Ohne dieses Dokument kann kein Käufer oder Immobilieninvestor, der die zu verkaufende Immobilie finanzieren will, die Baufinanzierung abschließen.
Wohnraumberechnung für das Gericht
Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung WoFlV (Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche) wird im Streitfall vom Gericht angefordert und verwendet. Wurde beispielsweise in einem Mietvertrag, keine Angaben zur der genauen und noch gültigen Berechnungsmethode gemacht, wird diese Berechnungsmethode herangezogen.
Wohnflächenberechnung selbst erstellen: So wird korrekt gemessen
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Was zählt zur Wohnfläche?
| Raumbezeichnung | WoFlV | DIN 277 | Zweite Berechnungsverordnung |
| Privates Büro | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung (gewerbliche Nutzung) | Keine Wohnfläche | Nutzfläche | Keine Wohnfläche |
| Bad/ WC | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Küche | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Balkone, Loggien und Terrassen | 25% bis max. 50 % Wohnfläche | Nutzfläche | max. zu 50% Wohnfläche |
| Dachboden/Spitzboden | Keine Wohnfläche | Keine Nutzfläche | Keine Wohnfläche |
| Esszimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Schlafzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Flur | Wohnfläche | Verkehrsfläche | Wohnfläche |
| Abstellraum innerhalb des Hauses oder der Wohnung und nicht im Keller | Wohnfläche | Nutzfläche | Keine Wohnfläche |
| Keller | Keine Wohnfläche | Nutzfläche | Keine Wohnfläche |
| Kinderzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Treppe | Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, bei mehr als 3 Stufen wird die gesamte Treppenfläche nicht angerechnet | Verkehrsfläche | Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, bei mehr als 3 Stufen wird die gesamte Treppenfläche nicht angerechnet |
| Wohnzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Wintergarten | Wohnfläche zu 50%, wenn unbeheizt und 100%, wenn beheizt | Nutzfläche | Wohnfläche |
Zählt ein Bad im Keller zur Wohnfläche?
Nach der aktuellen Berechnungsmethode zählt ein Bad im Keller zu 50% zur Wohnfläche, wenn keine weiteren Räume, die als Wohnfläche gültig sind, vorhanden sind. Befinden sich im Keller weitere Wohnräume mit entsprechender Deckenhöhe und Fenstern, die nach Landesbauordnung eine entsprechende Größe nachweisen müssen, zählt das Bad zu 100% zur Wohnfläche. Eine Übersicht finden Sie bei wohnrechner.online am Ende der Seite.
Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Der Keller zählt in der Regel nicht zur Wohnfläche. Es müssen einige Auflagen erfüllt sein, damit ein Keller zur Wohnfläche angerechnet werden kann. Die Deckenhöhe muss mindestens 2,40 m betragen und es müssen ausreichend Fenster vorhanden sein, deren addierte Fläche mindestens im Verhältnis 1/8 bzw. 1/10 zur Fläche des Raumes steht.
Die Fenster dürfen nicht weniger als 80cm vom äußeren Erdreich hoch gelegen sein.
Zählen Treppen zur Wohnfläche?
Treppen mit weniger als maximal 3 Stufen werden zu 100 % angerechnet. Hat eine Treppe mehr als 3 Stufen, wird die gesamte Treppe vollständig abgezogen.
Zählt das Treppenhaus zur Wohnfläche?
Ein Treppenhaus im Mehrfamilienhaus, inklusive Flur, zählt nicht zur Wohnfläche. Bei einem Treppenhaus in einem Einfamilienhaus wird nur der Flur zur Wohnfläche gezählt.
Zählt der Wintergarten zur Wohnfläche?
Ein Wintergarten wird zu 50% als Wohnfläche angerechnet. Ist der Wintergarten beheizt, zählt er zu 100% zur Wohnfläche.
Zählt dein Schwimmbad zur Wohnfläche?
Ein Hallenbad oder Schwimmbad wird zu 50% als Wohnfläche angerechnet, wenn es von allen Seiten geschlossen ist. Ist das Schwimmbad beheizt, zählt es zu 100% zur Wohnfläche.
Zählt eine Abstellkammer zur Wohnfläche?
Befindet sich die Abstellkammer auf der selben Ebene wie andere Wohnräume, die zur Wohnfläche angerechnet werden, zählt auch die Abstellkammer zur Wohnfläche, solange sie sich auch innerhalb der Wohneinheit befindet.
Gehören Terrasse und Balkon zur Wohnfläche?
Terrassen und Balkone zählen zu 25% zur Wohnfläche. Ist die Terrasse oder der Balkon aufwendig überdacht und nicht zur Straßenseite ausgerichtet (ruhige Lage), wird die Terrasse oder der Balkon zu 50% angerechnet.
Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?
Ab einer Raumhöhe von zwei Metern zählt die Fläche vollständig zur Wohnfläche.
In den Bereichen einer Raumhöhe zwischen einem und 1,99 Metern wird sie mit 50% angerechnet.
Alle Flächen unter einem Meter werden nicht mehr berücksichtigt.
Zählen Fenster- und Türnischen zur Wohnfläche?
Wenn die Fensternische mehr als 13 cm eingelassen ist, zählt die Fläche zur Wohnfläche.
Liegt die Höhe des durchgehenden Fenster oder Fensternische unter 2 Metern, wird sie wie bei Dachschrägen zu 50% angerechnet.
Gehört die Garage zur Wohnfläche?
Garagen zählen zur Nutzfläche.
Sind Geschäftsräume Teil der Wohnfläche?
Geschäftsräume, die aus gewerblichen Gründen genutzt werden, zählen nicht zur Wohnfläche. Private Arbeitsräume, wie ein persönliches Büro in einer Wohnung, müssen aber zu 100% zur Wohnfläche gezählt werden, da sie ebenso gut als Wohn- oder Schlafzimmer verwendet werden können und nur durch die geänderte Bezeichnung nicht die mögliche Funktion zu andern Zwecken erlischt.
Wohnfläche bei Badewannen, Heizungen, freiliegende Installationen
Badewannen, Duschen oder Heizkörper werden nicht von der Wohnfläche abgezogen.
Zählen Nischen zur Wohnfläche?
Wenn eine Nische mindestens 13 Zentimeter tief ist wird die Fläche zur Wohnfläche gezählt.
Zählen Schornsteine und Pfeiler zur Wohnfläche?
Wenn freistehende Pfeiler oder Schornsteine höher als 1,5 Meter sind und mindestens 0,1 m² Fläche einnehmen, müssen diese Flächen abgezogen werden.
Wie werden Verkleidungen und Leisten bei der Wohnflächenberechnung gehandhabt?
Leisten gehören nicht zur Wohnfläche. Bei der Vermessung werden die lichten Maße oberhalb der Leisten oder Kantenverkleidung abgenommen.
Wohnfläche falsch berechnet: Welche Folgen hat das?
Ist die Wohnungsgröße nicht korrekt im Mietvertrag oder Kaufvertrag angegeben, kann das für Vermieter und Verkäufer gravierende Konsequenzen haben. Es ist dabei nicht von Bedeutung, ob im Miet- oder Kaufvertrag Circa-Angaben gemacht wurden. Ausschlaggebend ist der prozentuale Wert der Abweichung und welche Berechnungsmethode angegeben wurde. Ist keine Berechnungsmethode angegeben, gilt die Wohnflächenverordnung.
Vermieter sind aber nicht verpflichtet im Mietvertrag eine Wohnfläche anzugeben. Allerdings fällt es dann Vermietern äußerst schwer die Wohnung zu vermieten, da Unklarheit zur Flächengröße herrscht. Wenn ein Immobilienmakler eine Immobilie vermietet, kann er ebenfalls für falsche oder nicht überprüfte Angaben zur Fläche haftbar gemacht werden.
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Miete, Nebenkosten, Kündigung
Bei einer nachweisbaren Abweichung der Wohnfläche, haben Mieter 3 schlagkräftige Rechte.
- Bei einer Wohnflächenabweichung bis 10% kann die Miete gemindert werden.
- Bei einer Abweichung von über 10% können Mieter, begrenzt auf 3 Jahre rückwirkend, zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
- Als dritten Punkt kann der Mieter bei einer Abweichung von über 10% von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und ist nicht mehr an eine Kündigungsfrist gebunden. Die Ansprüche auf Mietrückzahlungen bleiben dabei unberührt.
Können bei Flächenabweichungen die Nebenkosten gekürzt werden?
In der Nebenkostenabrechnung müssen die Nebenkosten, abhängig von der Wohnungsgröße, auf alle Mieter gleich verteilt werden. Hierbei zählt die 10% Grenze nicht. Ist eine Abweichung vorhanden, können zu viel gezahlte Nebenkosten der letzten 3 Jahre zurückgefordert werden.
Zu kleine Wohnung: Ist eine fristlose Kündigung möglich?
Sobald ein Mieter von einer Abweichung von über 10% erfahren hat, hat er die Wahl sofort fristlos zu kündigen. Tut er dies allerdings nicht umgehend und wartet ab, erlischt dieses Recht wieder, wenn er dies nicht zum Anlass genommen hat. Die Anpassung und Rückforderung von Mietzahlungen und Nebenkosten bleibt davon aber unberührt, ist aber rückwirkend nur 3 Jahre möglich.
Wohnung größer: Was kann der Vermieter tun?
Vermieter haben kein Recht, die Miete zu erhöhen, anzupassen, oder gar zu kündigen, wenn sie von einer Abweichung bei einer zu klein angegebenen Wohnungsgröße erfahren. Vermieter können dies nicht zum Anlass nehmen, eine Mieterhöhung zu begründen, können aber, bei einer Kündigung des aktuellen Mieters, die Miete für den neuen Mieter anpassen.
Müssen die Nebenkosten bei falscher Wohnflächenangabe angepasst werden?
Bei der Nebenkostenabrechnung verhält es sich für Vermieter anders. Hier können Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung die Nebenkosten erhöhen.
Falsche Wohnfläche: Welche Rechte haben Immobilienkäufer?
Bei Neubau und Gebrauchtimmobilien ist es äußerst ratsam die Wohnfläche von einem Sachverständigen nochmal überprüfen zu lassen. Jede Abweichung der Wohnfläche kann auch im Nachgang den Kaufpreis mindern und die Höhe der Wohnflächenabweichung prozentual im Verhältnis zurückgefordert werden. Besteht eine Abweichung von 3%, muss der Kaufpreis auch um 3% zurückerstattet werden, wenn eine Garantie mittels Angabe im Notarvertrag gemacht wurde.
Wohnflächenberechnung Vorlage nach Wohnflächenverordnung:
